İnternette dolaşan yüzlerce kira sözleşmesi örneği var; ancak bunların önemli bir kısmı ya mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminden kalma ifadeler içeriyor ya da Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıyı koruyan emredici hükümlerine aykırı maddeler barındırıyor. Geçersiz bir madde çoğu zaman sözleşmenin tamamını çökertmez; ama depozitoyu, kira artışını veya tahliye hakkını dayandırdığınız hüküm geçersizse, uyuşmazlık anında elinizde sandığınızdan çok daha az koz kalır. Bu rehberde geçerli bir kira sözleşmesinin nasıl hazırlanacağını, hangi maddelerin zorunlu hangilerinin tavsiye niteliğinde olduğunu, kopyalanabilir örnek hükümlerle ve gerçek Yargıtay kararlarına dayanarak adım adım ele alıyoruz.
Kira Sözleşmesi Nedir? Yasal Dayanağı
Kira sözleşmesinin tanımı Türk Borçlar Kanunu m. 299’da yapılmıştır: kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (Türk Borçlar Kanunu (6098) m. 299). Konut ve çatılı işyeri kiraları, aynı kanunun 339 ve devamı maddelerindeki özel — ve büyük ölçüde kiracı lehine emredici — rejime tabidir.
Şaşırtıcı ama önemli bir nokta: kira sözleşmesi için kanunda yazılı şekil şartı öngörülmemiştir. Sözlü kurulan kira ilişkisi de geçerlidir; Yargıtay, taraflar arasında sözlü kira ilişkisi kurulan bir uyuşmazlıkta “kira sözleşmelerinde yazılı şekil şartı aranmadığını” açıkça ifade etmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/7186, K. 2015/11296, T. 21.12.2015). Peki neden herkes yazılı sözleşme yapıyor? Çünkü sorun ispattadır: kira bedeli, süre, depozito ve yan giderler konusunda yazılı belge yoksa, her iddiayı tanık ve banka kayıtlarıyla kanıtlamak zorunda kalırsınız. Ayrıca aşağıda göreceğimiz kefalet ve tahliye taahhüdü gibi yan işlemler yazılı şekle tabidir. Kısacası: hukuken zorunlu değil, pratikte vazgeçilmez.
Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? Zorunlu ve Önerilen Unsurlar
İyi bir konut kira sözleşmesi iki katmandan oluşur: sözleşmeyi tanımlayan asgari unsurlar ve uyuşmazlığı baştan önleyen ayrıntı maddeleri.
Asgari (kurucu) unsurlar
- Tarafların kimliği: Kiraya veren ve kiracının ad-soyadı, T.C. kimlik numarası ve tebligat adresleri. Kiraya veren malik değilse (ör. yönetim yetkisi olan paydaş), bu durum belirtilmelidir.
- Kiralananın tanımı: Açık adres, taşınmazın niteliği (konut/işyeri), varsa bağımsız bölüm numarası.
- Kira bedeli ve ödeme şekli: Aylık tutar, ödeme günü ve banka hesap bilgisi.
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi.
ÖRNEK MADDE — Kira bedeli ve ödeme:
Aylık kira bedeli net ................ TL olup, her ayın en geç 5. günü
sonuna kadar kiraya verenin ................ Bankası TR.. .... .... ....
numaralı hesabına, açıklama kısmına ilgili ay yazılarak ödenir.Önerilen ayrıntı maddeleri
- Teslim tutanağı ve demirbaş listesi: Sayaç endeksleri, boya durumu, teslim edilen eşyalar. Depozito iadesi tartışmalarının en güçlü delilidir.
- Kullanım amacı: “Kiralanan yalnızca konut olarak kullanılacaktır” gibi net bir sınırlama.
- Yan giderler: Elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin kiracı adına alınacağı; aidatın kim tarafından ödeneceği. Kanun burada yol göstericidir: kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu (6098) m. 317). Uygulamadaki yaygın dağılım, kullanıma bağlı giderlerin (aidatın işletme kısmı dahil) kiracıya, yapıya ilişkin esaslı onarım ve demirbaş harcamalarının kiraya verene ait olmasıdır — sözleşmeye açıkça yazın.
ÖRNEK MADDE — Yan giderler:
Elektrik, su, doğalgaz ve internet abonelikleri kiracı adına tesis
edilir ve bedelleri kiracı tarafından ödenir. Apartman aidatının
olağan kullanım ve işletme giderlerine ilişkin kısmı kiracıya,
demirbaş, yenileme ve esaslı onarım giderlerine ilişkin kısmı
kiraya verene aittir.- Kefalet: Kefil alınacaksa dikkat — kefalet sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz; kefilin bu unsurları kendi el yazısıyla yazması gerekir (Türk Borçlar Kanunu (6098) m. 583). Yargıtay, kira sözleşmesindeki kefalette azami miktar ve kefalet tarihinin el yazısıyla yazılmadığı bir olayda kefaleti geçersiz saymıştır (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2024/6698, K. 2025/379, T. 21.01.2025). Matbu kontratın altına atılan tek bir “kefil” imzası, çoğu zaman hiçbir şey ifade etmez.
ÖRNEK — Kefilin el yazısıyla yazacağı bölüm:
"................ TL azami miktarla ve ../../.... kefalet tarihiyle,
işbu kira sözleşmesinden doğan borçlara müteselsil kefil oldum."
Ad Soyad — İmzaKonut Kira Sözleşmesinde Depozito Kuralları
Depozitonun kanundaki adı “güvence bedeli”dir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (Türk Borçlar Kanunu (6098) m. 342). Aynı madde, para olarak verilen güvencenin kiraya verenin elinde değil, vadeli bir tasarruf hesabında tutulmasını öngörür — uygulamada bu kurala nadiren uyulsa da, kiracı açısından talep edilebilir bir haktır.
Yargıtay da depozitoyu kiraya verenin muhtemel zararlarının teminatı olan bir güvence borcu olarak nitelendirir ve kira borcu ya da hasar bulunmadığı tespit edildiğinde iadesine hükmeder (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/5339, K. 2013/16264, T. 04.12.2013). Yani depozito, sözleşme sonunda otomatik olarak kiraya verende kalan bir bedel değildir; ancak belgelenmiş alacak ve zararlara mahsup edilebilir.
ÖRNEK MADDE — Güvence bedeli:
Kiracı, iki aylık kira bedeli tutarında ................ TL güvence
bedeli vermiştir. Güvence bedeli; ödenmemiş kira, yan gider ve teslim
tutanağıyla belgelenen hasarlar mahsup edildikten sonra, kiralananın
tahliyesini izleyen 15 gün içinde kiracıya iade edilir.Kira Artış Oranı: TÜFE Sınırı
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışa ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır (Türk Borçlar Kanunu (6098) m. 344). Sözleşmeye “%40 artış yapılır” yazsanız bile, TÜFE on iki aylık ortalaması bunun altındaysa geçerli tavan TÜFE oranıdır. Yargıtay, kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirlenmesi gerektiğini ve fazla ödemenin iadesinin istenebileceğini kabul etmektedir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/2915, K. 2021/5408, T. 25.05.2021).
Sözleşmede hiç artış maddesi yoksa durum kiraya veren aleyhinedir: Yargıtay, artış oranı kararlaştırılmamış bir sözleşmede yenilenen dönem için TÜFE sınırını aşan tek taraflı artış dayatılamayacağını vurgulamıştır (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2024/5987, K. 2024/7709, T. 25.09.2024). Bu yüzden örnek maddeyi mutlaka koyun:
ÖRNEK MADDE — Kira artışı:
Yenilenen her kira döneminde kira bedeli, bir önceki kira yılında
TÜİK tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki
aylık ortalamalara göre değişim oranında artırılır.Beş yılı aşan kiralarda kira tespit davası gündeme gelir; bu ayrı bir yazının konusudur.
Tahliye Taahhüdü: En Sık Düşülen Tuzak
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmazsa, kiraya veren sözleşmeyi bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir (Türk Borçlar Kanunu (6098) m. 352). Buradaki kilit ifade “teslim edilmesinden sonra”dır. Uygulamada kiraya verenler tahliye taahhüdünü kira sözleşmesiyle aynı gün, hatta sözleşmenin bir maddesi olarak imzalatmaya çalışır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre kiralananın tesliminden önce veya kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte düzenlenen tahliye taahhütleri, kiracının özgür iradesini yansıtmadığından geçerli değildir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/2741, K. 2025/5408, T. 18.11.2025).
Pratik sonuçlar:
- Kiracıysanız: Sözleşmeyle aynı gün imzaladığınız taahhüdün geçerliliği tartışmaya açıktır; ancak boş tarihli imzalanan taahhütler sonradan doldurulduğunda ispat yükü ağırlaşır. En güvenlisi boş tarihli belge imzalamamaktır.
- Kiraya verenseniz: Geçerli bir taahhüt istiyorsanız, kiralanan teslim edildikten makul bir süre sonra, ayrı bir belgeyle ve tarihleri eksiksiz doldurulmuş şekilde alın; taahhüt tarihi geldiğinde bir aylık başvuru süresini kaçırmayın.
Sürenin Bitimi ve Fesih
“Sözleşme bir yıllık, süre bitince kiracı çıkar” inanışı yanlıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır; kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (Türk Borçlar Kanunu (6098) m. 347). Kiraya verenin süreye dayalı tek çıkışı uzun vadelidir: on yıllık uzama süresi sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu dengeyi aynen teyit etmiştir: kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi sonunda üç ay önceden bildirimle feshedebilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1546, K. 2021/1517, T. 30.11.2021).
Bunun dışındaki tahliye yolları (ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü) kanunda sınırlı sayıda sayılmıştır; sözleşmeye yazılacak “süre sonunda kiracı kayıtsız şartsız tahliye eder” türü maddeler bu emredici düzeni aşamaz.
Kira Kontratı Örneği Kullanırken Sık Yapılan Hatalar
Hazır bir kira kontratı örneği indirip dolduracaksanız şu hatalardan kaçının:
- TÜFE sınırını aşan artış maddesi yazmak — aşan kısım geçersizdir, tahsil edilirse iade konusu olur.
- Üç aylık kirayı aşan depozito istemek — aşan kısım m. 342’ye aykırıdır.
- Sözleşmeyle aynı gün tahliye taahhüdü imzalatmak — geçersizlik riski yüksektir.
- Kefalette el yazısı unsurlarını atlamak — azami miktar ve tarih kefilin el yazısıyla yazılmamışsa kefalet geçersizdir.
- Teslim tutanağı düzenlememek — depozito ve hasar uyuşmazlıklarında ispatsız kalırsınız.
- Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’na atıf yapan eski şablonları güncellemeden kullanmak.
Avukatlar için bu liste aynı zamanda bir inceleme kontrol listesidir: müvekkilin önüne gelen taslağı bu başlıklar üzerinden taramak, riskli maddeleri imza öncesinde ayıklamanın en hızlı yoludur. Hansoft AI’nin sözleşme analizi aracı bu taramayı hızlandırır: taslağı yükleyip riskli hükümleri, eksik unsurları ve emredici hükümlere aykırılıkları yapay zeka destekli olarak işaretleyebilir, nihai değerlendirmeyi hukukçu olarak siz yaparsınız. Yapay zekanın sözleşme incelemedeki rolünü yapay zeka ile sözleşme inceleme yazımızda ayrıntılı anlattık.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi noterde mi yapılmalı? Hayır. Kira sözleşmesi şekle tabi değildir; adi yazılı, hatta sözlü sözleşme geçerlidir. Noter onayı yalnızca imza inkarını zorlaştırarak ispat gücünü artırır; özellikle tahliye taahhüdünün noterde düzenlenmesi uygulamada ciddi avantaj sağlar.
Sözleşmede artış oranı yazmıyorsa kira nasıl artar? Taraflar anlaşamazsa kiraya veren tek taraflı olarak TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşan artış dayatamaz; uyuşmazlıkta hakim, m. 344 çerçevesinde TÜFE sınırı içinde kalarak belirleme yapar.
Depozito hangi hallerde kesilebilir? Yalnızca ödenmemiş kira/yan gider alacakları ile olağan kullanım yıpranması dışındaki, belgelenebilen hasarlar için. “Boya-badana kesintisi” gibi kalemler, olağan yıpranma kapsamındaysa depozitodan düşülemez.
Ev sahibi sözleşme süresi bitince kiracıyı çıkarabilir mi? Hayır; m. 347 gereği süre bitimi kiraya verene fesih hakkı vermez. On yıllık uzama süresi dolmadan tahliye, ancak kanunda sayılan sebeplerle (ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar, geçerli tahliye taahhüdü vb.) mümkündür.
Kefil hangi durumda sorumlu olmaz? Kefalette azami miktar ve kefalet tarihi kefilin el yazısıyla yazılmamışsa kefalet geçersizdir; kefil hiçbir borçtan sorumlu tutulamaz. Geçerli kefalette dahi sorumluluk, belirtilen azami miktarla sınırlıdır.
Sözlü kira anlaşması yaptım, hakkım var mı? Evet, sözleşme geçerlidir; kira ilişkisini banka kayıtları, tanık ve yazışmalarla ispatlayabilirsiniz. Yine de en kısa sürede yazılı sözleşme yapılması her iki taraf için de güvenlidir.
Sözleşme taslağı gibi hukuki metinlerin kaleme alınmasında yapay zeka desteğinden yararlanan avukatlar, dilekçe tarafında da benzer bir hızlanma elde ediyor; bu konuda dava dilekçesi nasıl yazılır rehberimize ve sözleşmeye dayalı süreçlerin protokole döküldüğü anlaşmalı boşanma protokolü yazımıza göz atabilirsiniz.
Bu içerik hukuki bilgi amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınızda hak kaybı yaşamamak için mutlaka bir avukata danışın.